/www.k2kapital.com/ Как сообщила Freddie Mac, вторая по величине ипотечная финансовая компания в США, на неделе, которая закончилась 10 января, средняя ставка 30-летнего ипотечного кредита в Америке повысилась до 5,95% по сравнению с 5,85% на предыдущей неделе. Средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита повысилась до 5,33%, по сравнению с 5,24% на предыдущей неделе. Значения ставок на предыдущей неделе, закончившейся 3 января, были рекордно низкими за всю историю их регистрации Freddie Maс. Компания начала регистрировать ставки 30-летнего ипотечного кредита в апреле 1971 г., а 15-летнего - в августе 1991 г. Кроме того, на неделе, закончившейся 3 января, ставка 30-летнего кредита достигла минимума за более длительное время, чем период ее регистрации Freddie Mac. Значение 5,85% оказалось самым низким с 1965 г., когда средняя ставка 30-летнего ипотечного кредита составила 5,83%. Год назад средняя ставка 30-летнего ипотечного кредита равнялась 7,06%, а 15-летнего ипотечного кредита - 6,55%.
По мнению главного экономиста Freddie Mac Фрэнка Нотхафта (Frank Nothaft), повышение ипотечных ставок на минувшей неделе было связано с публикацией данных Института менеджмента по снабжению (Institute for Supply Management, сокращенно ISM), согласно которым рассчитываемый ISM индекс производственной активности в США вырос в декабре до 54,7, по сравнению с 49,2 в ноябре. Freddie Mac рассчитывает средние значения ипотечных ставок по данным с середины до середины недели, и поэтому данные ISM, опубликованные 2 января, повлияли на величину ставок на неделе, которая формально закончилась 10 января. "Появившиеся недавно данные указывают на возможный подъем в производственном сегменте экономики", - отметил Нотхафт в своих комментариях. "Это хорошие новости, поскольку производственный сектор тащил экономику вниз".
Обнадеживающие данные ISM, план налогового стимулирования экономики, предложенный президентом США Джорджем Бушем (George Bush), и оптимистичные ожидания инвесторов в отношении начинающегося сезона корпоративных отчетов за IV квартал вызвали подъем рынка акций в первые дни нового года и снижение цен на рынке казначейских облигаций, с соответствующим повышением их доходности. Хотя в середине недели, закончившейся 10 января, казначейские облигации отыграли часть потерь, их доходность все равно повысилась по сравнению с концом 2002 г. Так, доходность 10-летних казначейских облигаций, считающихся ориентиром для долгосрочных заимствований, выросла с 3,82% 31 декабря до 3,98% 8 января, т.е. на 0,16 процентного пункта.
Между тем, рекордно низкие ипотечные ставки, зафиксированные на неделе, закончившейся 3 января, стимулировали новый всплеск активности в области рефинансирования ипотечных кредитов. Как сообщила Ассоциация ипотечных банкиров Америки, MBA, на указанной неделе индекс подачи заявлений на рефинансирование вырос на 29,1% по сравнению с предыдущей неделей и достиг 5871,1. Индекс подачи заявлений на оформление ипотечного кредита повысился на 13,2% до 376,2. По мнению специалистов по ипотечным стратегиям в инвестиционном банке Salomon Smith Barney, на два последних дня 2002 г. пришлись самые лучшие возможности для рефинансирования за весь минувший год. По их мнению, основная часть заявлений на рефинансирование, поданных на неделе, которая закончилась 3 января, была подана именно в эти два дня - 30 и 31 декабря. Но и повышение ипотечных ставок от рекордно низкого уровня может побудить к рефинансированию тех домовладельцев, которые не спешили с этой операцией, рассчитывая дождаться "самых низких" ипотечных ставок. Увидев повышение ставок после рекордного снижения, такие домовладельцы могут броситься рефинансировать ипотечный кредит с мыслью, что ипотечные ставки достигли "дна".
"Бум рефинансирования, который начался в первую неделю 2001 г., все еще силен в 2003 г.", - отметил экономист MBA Фил Коллинг (Phil Colling). Если вспомнить, в первую неделю 2001 г. ФРС произвела первое и тогда неожиданное понижение ставки по федеральным фондам на 0,50 процентного пункта, с 6,5% до 6%. Ставка по федеральным фондам является базовой ставкой для финансовой системы США. Всего же в 2001 г. ФРС понизила ставку 11 раз, на 4,75 процентных пункта в совокупности - до 1,75% к концу года. Год 2001 стал рекордным по продажам жилья и объему рефинансирования, но год 2002 его обошел. Хотя ставка по федеральным фондам оставалась равной 1,75% вплоть до 6 ноября, когда ФРС понизила ее еще на 0,50 процентного пункта до 1,25%, ставки ипотечного кредита понизились в 2002 г. по сравнению с 2001 г. К этому привели корпоративные скандалы, обвалы на рынке акций, сохраняющаяся неопределенность в экономике и геополитические риски. В течение года ипотечные ставки многократно достигали все новых и новых исторических минимумов. После решения ФРС о понижении ставки по федеральным фондам 6 ноября ипотечные ставки упали до новых минимумов. Затем они немного повысились, реагируя на стабилизацию рынка акций и некоторое улучшение экономических данных. Но к концу декабря ипотечные ставки снова стали бить рекорды минимальных значений в условиях роста геополитической напряженности. Как отметил в конце декабря Нотхафт из Freddie Mac, 2002 г. был "удивительным годом" для рынка жилья. "Средняя ставка 30-летнего ипотечного кредита составила в этом году 6,5%, что было минимальным среднегодовым значением более чем за 31 год", - сказал Нотхафт. "Это было основным фактором, определившим невероятный уровень жилищного строительства, продаж жилья и рефинансирования ипотечных кредитов, и все это помогло удержать нашу экономику от повторной рецессии", - указал Нотхафт.
Рефинансирование ипотечных кредитов на основе низких кредитных ставок, которое было очень активным в 2001 - 2002 гг., существенно смягчило для американцев тяготы рецессии и эффект от падения рынка акций, позволив им получить дополнительные дешевые кредиты и уменьшить ежемесячные ипотечные выплаты. Полученные за счет этого деньги были направлены на погашение дорогих кредитов, потребительские расходы и инвестиции, что пошло на пользу американским домовладельцам и американской экономике.
Неровное восстановление экономического роста, с сохраняющейся неопределенностью перспектив, и повышение безработицы негативно сказались на способности домовладельцев выплачивать взносы по ипотечным кредитам. Как сообщила на прошедшей неделе Ассоциация ипотечных банкиров MBA, в III квартале 2002 г. доля ипотечных кредитов, находящихся в процессе аннулирования из-за дефолта заемщика, что включает отъем дома, увеличилась до 1,15% всех ипотечных кредитов, против 1,13% во II квартале. Показатель III квартала оказался рекордно высоким, превысив предыдущий "рекорд" в 1,14% в 1999 г.
Но низкие ипотечные ставки и здоровый спрос на жилье внушают оптимизм специалистам ипотечной индустрии. Нотхафт из Freddie Mac ожидает, что ставки ипотечного кредита будут оставаться вблизи минимальных уровней в первой половине текущего года. По мнению Нотхафта, "при таком сценарии в отношении ставок, 2003 г. должен стать превосходным годом для рынка жилья, с уровнем нового жилищного строительства и продаж домов близким к показателям 2002 г." Согласно прогнозу Нотхафта, продажи односемейных домов на первичном и вторичном рынках жилья в совокупности достигнут в 2003 г. 6,5 млн. единиц, что будет лишь немногим меньше рекордного показателя 2002 г., равного 6,54 млн. Уровень нового жилищного строительства понизится до 1,68 млн. односемейных домов, против предполагаемой цифры 1,7 млн. за 2002 год - самого высокого показателя с 1978 г. Прирост цен на жилье, по прогнозу Нотхафта, понизится в 2003 г. до 4,4%, по сравнению с предполагаемым приростом в 6,1% в 2002 г. Правда, в некоторых регионах, где произошли большие сокращения персонала в крупных компаниях, цены на жилье в 2003 г. могут понизиться. В качестве регионов-кандидатов на снижение цен на жилье Нотхафт назвал район Сан-Франциско и Сан-Хосе в Калифорнии и район Остина в Техасе.
А в целом, как считают специалисты, в 2003 г. рынок жилья останется рынком, на котором цену определяют продавцы. По мнению главного экономиста Национальной ассоциации риэлторов NAR Дэвида Лири (David Lereah), домовладельцам и покупателям домов не следует тревожиться и думать, что на рынке жилья образуется ценовой "пузырь". По его словам, число покупателей в последние годы постоянно превышает число домов, предлагаемых к продаже. Отчасти росту цен на жилье способствует сокращение отвода земли на строительство. Это явление, наблюдаемое в последние 10 лет, отражает стремление муниципалитетов ограничить расширение жилых территорий и защитить окружающую среду.
В итоге, Лири считает, что в 2003 г. жилье останется хорошим объектом для инвестиций. Хотя рынок жилья несколько остынет по сравнению с рекордным 2002 г., у него есть все шансы завершить 2003 г. со вторым наилучшим результатом за всю историю.